ROD. "TRAMWAJARZ I " w Łodzi ul.Gen.Leopolda Okulickiego 13

Przed przystąpieniem do prac budowlanych, użytkownik działki obowiązany jest powiadomić na piśmie Zarząd ROD „TRAMWAJARZ I” o zamiarze budowy lub rozbudowy altany, załączając rysunek uwzględniający jej wymiary i usytuowanie w granicach działki.

 Informacje dotyczące zasad budowy altan

ALTANA - BUDOWA I MODERNIZACJA

Regulamin ROD w ślad za ustawą Prawo budowlane i ustawą o ROD wskazuje w § 44 warunki, jakie musi spełniać altana działkowa.  Jej dopuszczalna powierzchnia i wysokość wynikają z art. 2 pkt. 9a ustawy o ROD, a ustawa Prawo budowlane w art. 29 stwierdza, że tylko takie altany, które spełniają ustalone warunki, nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Pamiętajmy więc, że:

• altana jest wolnostojącym budynkiem rekreacyjno-wypoczynkowym;
• jej dopuszczalna powierzchnia mierzona po obrysie ścian zewnętrznych wynosi 35 m2. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeśli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2;
• wysokość altany przy dachu stromym nie może przekraczać 5 m, a przy innym kształcie dachu – 4 m.

Zamierzając budować, rozbudować, nadbudować altanę musimy:

• powiadomić o tym na piśmie zarząd ROD, załączając rysunek uwzględniający powierzchnię, wysokość i usytuowanie altany względem granic działki;
• przestrzegać zasady, że odległość altany od każdej granicy działki nie może być mniejsza niż 3 m. Wyjątkiem są tu ROD, których plan zagospodarowania posiada zaznaczone już miejsca lokalizacji altan (informację uzyskamy w zarządzie ROD). Nie wolno wybudować altany bliżej niż 3 m od granicy działki, nawet jeśli zgodzi się na to sąsiad.

Konsekwencje Wybudowanie na działce obiektu z naruszeniem przepisów prawa wiąże się z negatywnymi konsekwencjami. Działkowiec zobowiązany jest do usunięcia stwierdzonych przez zarząd ogrodu nieprawidłowości, a nawet do rozebrania rozbudowanej altany, jeśli naruszenia nie mogą zostać w inny sposób usunięte. Zarząd ROD ma ustawowy obowiązek zgłoszenia do właściwego organu nadzoru budowlanego każdego przypadku budowy lub rozbudowy altany ponad dopuszczalne rozmiary. Jeśli ten organ stwierdzi naruszenie prawa, wówczas będzie to przesłanką do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.

Warto wiedzieć, że… Działkowcowi, który nie respektuje obowiązujących przepisów prawa, nie będzie przysługiwało wynagrodzenie za obiekty wybudowane niezgodnie z prawem w przypadku wygaśnięcia prawa do działki lub odszkodowanie przy likwidacji ogrodu.

DZIAŁKOWCOM ZABRANIA SIĘ

Zgodnie z zapisem zawartym w § 81 regulaminu ROD, członek Związku ma obowiązek zgłaszania do zarządu ROD na piśmie zmian danych osobowych 

umieszczonych w deklaracji członkowskiej. Aktualizacja dotyczy między innymi adresu w przypadku zmiany miejsca zamieszkania. 

Zatem członek Związku ponosi odpowiedzialność za skutki nie zgłoszenia zmian danych osobowych, a które mogły mieć wpływ
na decyzje organów PZD związane z jego członkostwem i prawem użytkowania działki. 

W przypadku, gdy członek Związku zaniedba obowiązek zgłoszenia zmiany miejsca zamieszkania i kierowana do członka Związku korespondencja podlega przez pocztę zwrotowi, uznaje się przedmiotową korespondencję za skutecznie doręczoną. W aktach pozostawia się przedmiotowy zwrot, ze stosowną adnotacją poczty, jako dowód w sprawie. Należy podkreślić, że podobny skutek doręczenia korespondencji ma miejsce w sytuacji, gdy członek Związku odmawia przyjęcia korespondencji. W tym przypadku również przekazany przez pocztę zwrot pozostawia się w aktach ze skutkiem doręczenia. 

W powyżej przytoczonych przypadkach zarząd ogrodu może wywiesić na tablicy informacyjnej ROD zawiadomienie o konieczności odbioru korespondencji (§ 81ust. 3 regulaminu ROD). 

W sytuacjach, w których mówi się potocznie o sprzedaży czy kupnie działki w ROD, naprawdę chodzi wyłącznie o przeniesienie na nowego działkowca własności urządzeń, obiektów i nasadzeń znajdujących się na danej działce, a wzniesionych czy kupionych przez poprzedniego użytkownika z własnej kieszeni. 

Przez długi okres czasu sprawa opodatkowania takich transakcji była sporna. Wynikało to przede wszystkim
z art. 16 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. nr 169, poz. 1419 ze zm.), który w zasadzie zwalnia działkowców ze wszelkich podatków, które mają związek z użytkowaniem działki rodzinnej. Na tle tej regulacji zarysowały się dwie koncepcje. 

Według pierwszej z nich, nabycie przez nowego użytkownika naniesień znajdujących się na działce korzysta z powyższego zwolnienia. Takie stanowisko zaprezentował min. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, który w wyroku z 28 listopada 2007 r. (sygn. akt I SA/Bd 676/06) stwierdził, że „(...) nakłady (na nasadzenia, altanę, ogrodzenie) niewątpliwie zostały poniesione z powodu użytkowania działki. Gdyby nie jej użytkowanie nakłady te by nie powstały i skarżący nie miałby obowiązku rozliczenia się z poprzednim użytkownikiem. W konsekwencji z tytułu zwrotu nakładów, dotychczasowego i nowego użytkownika nie powinien obciążać podatek od czynności cywilnoprawnych (obowiązek zapłaty podatku ma charakter solidarny i ciąży na stronach czynności cywilnoprawnej).

Zwolnienie przewidziane w art. 16 ustawy obejmuje swoim zakresem tego rodzaju świadczenia”. 

Tę korzystną dla działkowców interpretację podważył niestety Naczelny Sąd Administracyjny (NSA), który zaprezentował inną koncepcję w przedmiotowej sprawie. Uznał mianowicie, że omawiane transakcje są obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Taka konkluzja wynika z wyroku wydanego w dniu 10 czerwca br. (sygn. akt IIFSK 265/08), w którym przesądzono, iż za czynność objętą PCC należy uznać rozliczenie między działkowcami nakładów poczynionych na działce rodzinnej. 

Według NSA zwolnienie podatkowe przewidziane w art. 16 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych nie obejmuje sytuacji, w której jeden działkowiec spłaca wartość poczynionych przez poprzedniego użytkownika nakładów,
np. na wybudowanie altany. Sąd uznał, że zwolnienie to obejmuje tylko użytkowanie działek, a w analizowanej sprawie - według NSA - mamy do czynienia ze sprzedażą, wobec czego umowa między działkowcami podlega PCC. Ten wyrok jest prawomocny. 

W związku z powyższym należy stwierdzić, że podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi w tym wypadku 2 proc. wartości. Chodzi bowiem o własność, a stawka tego podatku obciążająca sprzedaż nieruchomości i rzeczy będących własnością sprzedającego to właśnie 2 proc. Jeśli więc ustalona w umowie wartość altany, nasadzeń itp. wynosi
np. 20 tys. zł, to fiskusowi należy oddać 400 zł. 

Podatek ten płaci się w urzędzie skarbowym właściwym wedle miejsca zamieszkania nabywcy działki. Aby dopełnić tego obowiązku, trzeba się posłużyć urzędowym formularzem (PCC-1 i PCC-1A), który można otrzymać w urzędzie skarbowym albo ściągnąć z Internetu. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie obciąża natomiast ustanowienia przez zarząd ROD na rzecz swojego członka użytkowania działki. 

Art. 15 ust. 1 ustawy o ROD określa składniki znajdujące się na terenie ogrodu, które stanowią własność PZD.
Są to urządzenia, budynki i budowle przeznaczone do wspólnego korzystania i zapewniające funkcjonowanie ogrodu. Do tych urządzeń zaliczane jest ogrodzenie zewnętrzne na podstawie § 94 ust. 1 pkt 1 regulaminu ROD. 

Furtka w ogrodzeniu zewnętrznym, w granicach użytkowanej działki nie jest przeznaczona do wspólnego użytku członków PZD, więc montowanie jej jest sprzeczne z § 65 i § 66 statutu PZD, a także z § 133 pkt 11 regulaminu ROD, który jasno stanowi o braku takiej możliwości. 

Ponadto furtka umieszczona w ogrodzeniu zewnętrznym zagraża bezpieczeństwu w ROD, gdyż ułatwia osobom zewnętrznym dostęp do niego. 

Przy tym umieszczenie furtki w ogrodzeniu zewnętrznym ogrodu wymaga na podstawie § 92 ust. 3 i 4 regulaminu ROD zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego ogrodu, zmiany takiej może dokonać prezydium okręgowego zarządu PZD, na wniosek zarządu ROD poprzedzony uchwałą walnego zebrania. 

Należy również wspomnieć, że nawet wyrażenie zgody przez funkcjonujący zarząd ROD na zamontowanie furtki w ogrodzeniu zewnętrznym nie jest wiążące, gdyż wyrażenie takiej zgody jest bezprawne. Natomiast samowolna instalacja furtki w ogrodzeniu może stanowić przesłankę do zastosowania sankcji statutowych

Kwestia następstwa na wypadek śmierci działkowca uregulowana została w art. 38 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

Zgodnie z powyższym przepisem, pierwszeństwo w nabyciu prawa do działki po zmarłym przysługuje jego małżonkowi. W dalszej kolejności roszczenie o ustanowienia prawa do działki przysługuje innym osobom bliskim.

Osobą bliską, w rozumieniu ustawy jest małżonek działkowca, jego zstępni (np. dzieci, wnuki), wstępni (np. rodzice, dziadkowie), rodzeństwo , dzieci rodzeństwa, oraz osoby pozostające z działkowcem w stosunku przysposobienia (adoptowane dzieci).

Katalog osób bliskich nie zawiera jednak konkubenta/konkubiny.

Przepisy ustawy nie przewidują możliwości wskazania następcy na wypadek śmierci. W takiej sytuacji należy stosować jedynie procedurę ustawową zawartą w art. 38.

W uzasadnionych przypadkach (sytuacje
losowe, wyjazd, zły stan zdrowia) regulamin
ROD w § 79 przewiduje możliwość
ustanowienie opiekuna działki, który pod
nieobecność działkowca, będzie zajmował
się działką. W tym celu należy złożyć
uzasadniony wniosek do zarządu ROD.
Opiekuna można ustanowić na okres nie
dłuższy niż 2 lata. Odpowiedzialność za
skutki opieki ponosi działkowiec posiadający
prawo do działki, do której ustanowiłopiekuna.

 CZY ZARZĄD ROD MOŻE UKARAĆ DZIAŁKOWCA KARĄ PORZĄDKOWĄ?

Zgodnie z poprzednio obowiązującym regulaminem ROD, w razie naruszenia przepisów dotyczących zagospodarowania i korzystania z działki oraz zasad współżycia społecznego, zarząd ROD miał prawo wymierzyć działkowcowi jedną z kar porządkowych tj. karę upomnienia, nagany albo nagany z ostrzeżeniem. Wymierzenie kary nie następowało jednak automatycznie. Przed zastosowaniem kary porządkowej zarząd ROD miał obowiązek wezwać pisemnie działkowca do usunięcia w określonym terminie stwierdzonych naruszeń. Działkowiec miał prawo wypowiedzenia się na posiedzeniu zarządu ROD, na którym była podejmowana uchwała w sprawie nałożenia kary porządkowej. Ponadto, przysługiwało mu odwołanie do komisji rozjemczej ROD. A ktualny regulamin ROD, obowią- zujący od 2015 r. nie przewiduje kar porządkowych. Oznacza to, że zarząd ROD chcąc nakłonić działkowca do przestrzegania przepisów związkowych w zakresie zagospodarowania i korzystania z działki w ROD nie może dać mu upomnienia, nagany albo nagany z ostrzeżeniem. Tym bardziej, nie może na niego nałożyć kary pieniężnej np. za bałagan na jego działce ogrodowej. Natomiast, jeżeli działkowiec korzysta z działki lub altany w sposób sprzeczny z przepisami ustawy o ROD lub regulaminem, niszczy infrastrukturę albo wykracza w sposób ra- żący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek, zarząd ROD ma prawo udzielić mu pisemnego upomnienia. Jeżeli mimo takiego upomnienia, działkowiec nie zmieni swojego zachowania, zarząd ROD zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt. 1 może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej. MAP